Dúvidas
Temas Diversos
A legislação que define a regularidade de um imóvel é determinada pela prefeitura de cada município, variando de município para município. A avaliação e as penalidades variam conforme o uso pretendido do imóvel (residencial, comercial, industrial).
Obras que foram construídas sem licença ou aprovação da prefeitura, ou seja, sem o documento de “habite-se” estão irregulares, o que pode trazer uma série de constrangimentos:
- Multas: uma construção ilegal correrá sempre o risco de ser autuada pelos órgãos de fiscalização como prefeitura, receita federal, órgãos ambientais, órgãos de tombamento e etc. Em geral, as multas por descumprimento da lei chegam a ser maiores que os custos de regularização do imóvel.
- Aluguel para comércio: o imóvel sem “habite-se” não pode ser alugado para atividades comerciais como lojas e escritórios, porque o locatário não conseguirá tirar o alvará de funcionamento permanente.
- Venda: em geral, há a desvalorização do imóvel e até a perda da negociação, já que o novo proprietário deve arcar com toda a burocracia.
- Financiamento: hoje em dia é muito comum a venda do imóvel por financiamento bancário. No entanto os bancos não liberam o empréstimo sem a apresentação do “habite-se”.
- Seguro: algumas seguradoras não fazem seguros de imóveis sem “habite-se”. E mesmo quando realizam o proprietário corre o risco da seguradora não pagar as despesas relativas aos danos, alegando irregularidade do imóvel.
- Falecimento do proprietário: somente com o habite-se é possível liberar a partilha de bens no cartório.
No Brasil, via de regra, a transmissão da propriedade imóvel é um procedimento complexo, que se inicia com a escritura pública, lavrada por Tabelião de Notas da confiança das partes, e termina com o registro da mesma, junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente.
Logo, apenas é dono, aquele que tem a escritura pública registrada! Muitos se esquecem desse procedimento, e acabam tendo como única “prova” de sua propriedade, contratos particulares, desatendendo a regra acima explicada.
Isso pode gerar inúmeros transtornos, tanto para o vendedor, como para o comprador. Esse último seria o maior prejudicado, pois enquanto não tiver sua escritura pública registrada, ainda não será legalmente dono do imóvel. Isso pode ensejar, por exemplo, nova venda do imóvel adquirido, pois o bem não foi objeto de transferência legal. O vendedor, por sua vez, sendo ainda legalmente o proprietário do bem, pode ser cobrado por dívidas contraídas pelo comprador, em especial com relação a tributos não pagos, mais habitualmente o IPTU.
Mais do que uma simples reforma, ele envolve uma série de ações de modernização e readequação de instalações. O objetivo é preservar o que há de bom na construção existente, adequá-la às exigências atuais e, ainda, estender a sua vida útil.
A necessidade surge quando uma instalação chega ao fim de sua vida útil, quando os custos de operação e manutenção se elevam consideravelmente. O momento do Retrofit é uma oportunidade de corrigir distorções que são criadas e acumuladas ao longo do tempo de uso e vida de uma instalação, além de atualizar o sistema existente de acordo com as atuais normas, melhora da qualidade do ar, redução de custos operacionais, economia de energia e valorização do imóvel. Quanto mais antiga a edificação, mais caro e crítico se torna o Retrofit.
No Brasil, a demanda para o Retrofit aumentou nos últimos anos não apenas por conta da preocupação crescente com o patrimônio histórico, como também por ser uma opção de conservação e melhoria do patrimônio em áreas de potencial construtivo esgotado, como as regiões centrais de algumas metrópoles.
CETESB
O licenciamento é um dos instrumentos de gestão ambiental estabelecido pela lei Federal n.º 6938, de 31/08/81, também conhecida como Lei da Política Nacional do Meio Ambiente.
- Licença Prévia (LP) – Licença que deve ser solicitada na fase de planejamento da implantação, alteração ou ampliação do empreendimento. Aprova a viabilidade ambiental do empreendimento, não autorizando o início das obras.
- Licença de Instalação (LI) – Licença que aprova o projeto. É a licença que autoriza o início da obra/empreendimento. É concedida depois de atendidas as condições da Licença Prévia.
- Licença de Operação (LO) – Licença que autoriza o início do funcionamento do empreendimento/obra. É concedida depois de atendidas as condições da Licença de Instalação.
A solicitação de qualquer uma das licenças deve estar de acordo com a fase em que se encontra a atividade / empreendimento: concepção, obra, operação ou ampliação, mesmo que não tenha obtido anteriormente a Licença prevista em Lei.
Atividades que estiverem em fase de ampliação e não possuírem Licença de Operação deverão solicitar, ao mesmo tempo, a LO da parte existente e a LP para a nova situação. No caso de já possuírem a LO deverão solicitar LP para a situação pretendida.
Oficial de Registro de Imóveis
A matrícula foi instituída pela Lei n. 6.015, de 31-12-1973, denominada Lei dos Registros Públicos, e passou a ser adotada nas serventias de registro de imóveis apenas em 1-1-1976, por conta do período de vacância de 3 (três) anos. Nesse sistema registral, o foco é o imóvel.
Os registros, independentemente do imóvel negociado, eram realizados em um grande Livro um abaixo do outro. Não havia, pois, concentração das informações com base no imóvel. Pelo sistema de transcrição das transmissões, ao contrário do que ocorre na matrícula, os livros são grandes e sua escrituração tem menos relação com o imóvel e mais com os proprietários dos imóveis. Os atos (as transcrições) são lançados em critério temporal (cronológico). Na medida em que as escrituras foram apresentadas no cartório, foram resumidas – copiadas por extrato – num grande livro. Cada um desses resumos de escritura, ou cópias por extrato de escritura, é chamado de transcrição.
Nesse sentido, o fato do imóvel estar transcrito ou matriculado não muda a situação jurídica do imóvel. Apenas demonstra que foram registrados por diferentes sistemas de registro.
A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas perante um Tabelião que tenha a responsabilidade legal e formal para a sua lavratura.
A Escritura Pública é necessária para dar validade formal a um ato jurídico como uma compra/venda, uma doação, uma simples declaração, entre outros. É exigido por Lei e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Tabelionato de Notas do seu município.
Existem vários tipos de Escrituras Públicas, dentre eles: a de Compra e Venda; a de Cessão de Direitos Hereditários; a de Cessão de Direitos de Posse; a de Convenção de Condomínio; a de Desapropriação Amigável; a de Doação (com reserva de usufruto ou não); a de Permuta; etc.
Quando se compra um imóvel, deve-se lavrar uma Escritura pública de compra e venda, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena. Após este ato basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis do Município de localização do imóvel para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.
Prefeitura
A solicitação do AUTO DE LICENÇA DE FUNCIONAMENTO é a última fase da regularidade de um imóvel comercial.
Antes de protocolar o processo fique atento! Certifique-se de que a atividade do imóvel atende aos critérios de incomodidade e zoneamento permitido para o local e ainda se o imóvel se encontra fiel ao projeto que originou o auto de regularidade (Habite-se).
A solicitação do AUTO DE LICENÇA DE FUNCIONAMENTO é a última fase da regularidade de um imóvel comercial.
Antes de protocolar o processo fique atento! Certifique-se de que a atividade do imóvel atende aos critérios de incomodidade e zoneamento permitido para o local e ainda se o imóvel se encontra fiel ao projeto que originou o auto de regularidade (Habite-se).
A ART assegura ao proprietário e órgãos públicos que essas atividades técnicas são realizadas por um profissional habilitado. Neste sentido, a ART tem a função de defender a sociedade, proporcionando também segurança técnica e jurídica para quem contrata e para quem é contratado.
Desta forma ressaltamos que a ART é um documento indispensável que atesta que um determinado serviço foi elaborado e ou efetuado por um profissional qualificado.
Dentre os serviços que necessitam de ART podemos citar: elaboração de projetos; elaboração de laudos e atestados técnicos; execução de obras; condução de processos junto a órgãos públicos e etc. Ou seja, estes serviços só possuem validades perante aos órgãos públicos acompanhadas da ART.
É exigido para as atividades comerciais, industriais, institucionais e de serviços cujas edificações tenham: altura superior a 9 (nove) metros, ou população superior a 100 (cem) pessoas por andar, ou ainda que apresentem riscos de uso.
O AVS se aplica apenas para os imóveis e atividades dentro desses parâmetros e ainda se:
- a) Destinadas a qualquer uso, exceto as de uso residencial aprovadas anteriormente a 20/06/75, que não tenham sido objeto de adaptação às Normas de Segurança posteriores.
b) Aprovadas após 20/06/75, exceto as de uso residencial que sofreram alterações de ordem física e / ou de utilização em relação ao regularmente licenciado
As edificações enquadradas nessas condições deverão requerer o AVS.
A primeira etapa do processo de AVS consiste na aceitação de todas as propostas de adaptação, com carimbo de aceitação em planta e emissão de Intimação para Execução de Obras e Serviços (IEOS), com prazos previstos no Código de Obras e Edificações (COE).
A segunda etapa do processo de AVS consiste na comprovação da conclusão das obras e serviços, por meio de eventual vistoria técnica, quando julgado necessário, e da apresentação da documentação.
Este tipo de processo só deve ser protocolado quando se tem certeza de que o imóvel atende a todos os parâmetros urbanísticos exigidos pela legislação vigente. Uma vez protocolado a municipalidade passa a ter o conhecimento da existência da edificação e caso a mesma não atenda aos índices urbanísticos, o proprietário poderá sofrer todas as penalidades previstas em legislação.
Enquanto o início da obra é autorizado por uma licença para construção, o habite-se atesta sua conclusão de acordo com a licença inicialmente concedida, cabe ressaltar que em alguns municípios é efetuado a vistoria de um agente fiscalizador do município para verificação se a construção obedeceu o projeto aprovado pela municipalidade e somente após esta etapa é efetivamente emitido o documento.
O documento é emitido pela municipalidade da cidade onde o empreendimento ou imóvel está localizado.
Esse documento prescreverá de acordo com o prazo estipulado em legislação e pode variar de acordo com cada município, este prazo é considerado a partir da data de publicação do despacho de deferimento.
Esse documento prescreverá de acordo com o prazo estipulado em legislação e pode variar de acordo com cada município, este prazo é considerado a partir da data de publicação do despacho de deferimento.
Corpo de Bombeiro
O PPCI é um plano de prevenção criado pelo corpo de bombeiros e exigido por órgãos públicos para qualquer imóvel. Tem como objetivo proporcionar maior segurança às pessoas.
Por isso o CLCB regular é um alvará mais simples que o AVCB pois não necessita de projetos e equipamentos como hidrantes e sprinklers e em alguns casos a vistoria não é realizada pelo corpo de bombeiros. Possui liberação automática desde que preenchidos os requisitos e recolhidas as taxas devidas ao Departamento de Segurança Contra Incêndio.
O CLCB é um documento exigido pelas seguradoras e obrigatório para emissão de Alvarás, Licenças de funcionamento e Habite-se nos municípios do Estado de São Paulo.
Deve-se entender que não se trata de mero documento e sim um certificado emitido por um órgão especialista no assunto “Combate à Incêndio” atestando que a edificação em questão possui as medidas mínimas de segurança contra incêndio e pânico.
A obtenção do CLCB é imprescindível para a regularização da edificação comercial de qualquer empresa, além de ser um dos requisitos mínimos para a obtenção do alvará de funcionamento, dentre outros documentos.
A elaboração do projeto de prevenção contra incêndio é obrigatória para todo e qualquer imóvel com área superior ou igual a 750,00 m², com mais de 3 pavimento e/ou com alta classificação de risco de incêndio e é o primeiro passo a ser cumprido para a obtenção do AVCB.
A validade do AVCB varia de 1 a 5 anos, dependendo de fatores como o risco da atividade e número de pessoas circulantes nas edificações. Após este período, o documento deve ser renovado, mediante nova vistoria e aprovação dos elementos de segurança pelo Corpo de Bombeiros de São Paulo.